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金鸣、金莲、金宇诉金根国有土地使用权转让合同案
发布日期:2013-11-04 字号:[ ]

  (一)首部

  1.判决书字号

  一审判决书:浙江省东阳市人民法院(2012)东民初字第400号;

  2.案由:国有土地使用权转让合同纠纷案

  3.诉讼双方(注:双方当事人名称均为化名)

  原告:金鸣。

  原告:金莲。

  诉讼代理人:柳露露,浙江金正大律师事务所律师。

  原告:金宇。

  被告:金根。

  4.审判机关和审判组织:

  一审法院:浙江省东阳市人民法院

  审判人员(独任):马祝敏

  (二)一审诉辩主张

  原告诉称:20042月29,原告金鸣、金莲与被告签订房屋买卖协议一份,约定原告将旧房(占地面积为100平方米)以24.5万元的价格出卖给被告。2006628日,双方又签订购房补充协议一份,约定增加购房款6.8万元,被告应支付原告购房款共计31.3万元。2012年初,原告金宇向西庄小区申请批基建房,却被告知原先由原告金鸣、金莲出卖的占地面积为100平方米旧房中,原告金宇享有其中60平方米的土地使用权。被告作为城镇居民,不是西庄经济合作社的成员,依法不能购买土地性质为农村集体所有的房屋。为此,三原告诉请要求:一、判决确认原告金鸣、金莲与被告签订的房屋买卖协议和购房补充协议无效。二、判令被告返还房屋,原告金鸣、金莲愿意退还被告购房款31.3万元。

  被告答辩称:被告与原告金鸣、金莲签订的房屋买卖协议及补充协议合法有效,应受法律保护。2005年12月西庄小区有4.7492公顷集体土地被征用为国有划拨土地,西庄小区将该被征用的土地用于拆迁补偿安置的土地。2006628日,被告与原告金莲签订购房补充协议时,协议所涉旧房已被拆迁,而补偿安置的地基的土地使用权类型系国有划拨,并不是集体土地。嗣后,由被告在该补偿安置所得的地基上出资建房,于五年前建成,并已装修入住。综上,请求依法驳回三原告的诉请。

  (三)一审事实和证据

  东阳市人民法院依法决定由审判员马祝敏适用简易程序独任审判,并公开进行了审理,查明:原告金宇系原告金鸣、金莲的小儿子。2004年229日,原告金鸣(甲方)与被告(乙方)签订房屋买卖协议书一份,主要内容为:1、甲方出售给乙方旧房面积100平方米,按每平方米2450元的价格,合计24.5万元。2、乙方于200431日下午5时前付给甲方定金15万元,余款在2004310日付清。3、居委会在拆迁安排地基中上交居委会的一切规费(按100平方米计)均由乙方承担。4、乙方在房屋过户过程中,甲方应负责提供一切有关证件。上述协议签订后,被告按约支付了全部购房款,但上述房屋一直由原告居住,直至2004年底该房屋被拆迁。2006628日,原告金莲(甲方)与被告(乙方)签订购房补充协议一份,主要内容为:1、乙方同意增加给甲方原购房100平方米购房款6.8万元,该部分增加款在村旧房拆迁的新屋基抽签后一周内一次性付给。2、甲方承诺收款后不得以任何理由再向乙方提出增加购房款。在有关本房屋过户做证时,甲方应无条件配合和提供相关证件。甲方家庭(包括父母、配偶、兄弟、子女等)出现房屋买卖矛盾时由甲方自己负责解决。3、甲方收款前向乙方提供本房屋拆迁屋基申批时向居委会交款的所有收据复印件一份。4、房屋做证前,买受方(乙方)在新房建成后有权转让该部分房屋所有权,甲方不得阻止转让行为。补充协议还对违约责任等内容进行了约定。补充协议签订后,由被告以原告的名义抽签获得上述房屋被拆迁后补偿安置的占地面积为100平方米的二间半地基使用权,被告也按约支付了增加的购房款6.8万元。嗣后,被告出资在该二间半地基上建造了四层半房屋(不包括地下室),并已装修入住多年。20061215日,被告以原告金鸣的名义缴纳了庭院所占用的80平方米地基的土地出让金13440元及契税403.2元。2010629日,被告仍以原告金鸣的名义缴纳庭院内建房所占用的17.86平方米地基的土地出让金11351元及契税340.53元。三原告至今未对上述房屋的权属申请初始登记。

  又查明,协议所涉旧房的集体土地使用证及房屋所有权证均登记在原告金鸣的名下,该旧房登记的用地面积为113.62平方米。2004年底上述旧房被拆迁后,原告户分户审批了地基,即以长子金瑜浩为一户审批取得100平方米的地基使用权(至今未建造房屋),以三原告为一户共同审批取得了100平方米的地基使用权(即被告以原告的名义抽签获得的补偿安置的二间半地基使用权),被告系在面积为100平方米的该地基上出资建造房屋。

  另查明,2003年1121日,东阳市人民政府作出《关于同意对西庄居委会进行旧城改造的批复》,同意对原西庄居委会进行旧城改造,按社区的形式和标准进行,政策上可以参照旧城改造的相关政策,其费用由该居委会自筹解决。2005年99日,东阳市统一征地办公室(甲方)与东阳市白云街道中山社区西庄(乙方)签订征地补偿协议一份,甲方向乙方征用土地,面积为4.5790公顷。20051231日,浙江省人民政府批复同意征用集体土地25.6073公顷,其中东阳市白云街道中山社区西庄小区被征用的集体土地为4.7492公顷,该被征用的土地即是西庄小区用于旧村改造拆迁补偿安置的土地,以三原告名义审批取得使用权的100平方米的地基即位于该被征用的土地之内。

  (四)一审判案理由

  东阳市人民法院基于以上事实和证据认为:本案审理的关键问题为:一、原、被告双方转让的到底是房屋所有权还是地基使用权?二、双方签订的房屋买卖协议及补充协议应属无效还是合法有效。

  针对第一个问题,分析如下:1、虽然2004年原告金鸣与被告签订的房屋买卖协议中第一条载明双方转让的是占地面积为100平方米的旧房,但该协议第三条同时载明“居委会在拆迁安排地基中上交居委会的一切规费均由乙方(被告)承担”,且2006年原告金莲与被告签订补充协议时,该旧房已被拆除,在补充协议中双方明确:增加的购房款在村旧房拆迁的新屋基抽签后一周内一次性付给,买受方在新房建成后有权转让该部分房屋所有权,甲方(原告)不得阻止转让行为。综合分析两份协议的内容,应确定双方协议转让的系地基使用权。2、被告按双方签订的购房协议支付全部购房款后,原告一直未将占地面积为100平方米的房屋交付给被告,而是由原告一直居住在该旧房内,直至2004年底该房屋被拆迁时止,这一事实也能印证双方协议转让的系地基。3、协议达成后,被告以原告的名义参加了补偿安置的地基的定点抽签,后在通过抽签确定的100平方米地基上建造了房屋,这一事实同样能印证双方协议转让的系地基。综合上述分析意见,可以确认,双方协议转让的是旧房拆迁后补偿安置所得的占地面积为100平方米的地基使用权,而不是房屋,双方系以房屋买卖之名行地基使用权转让之实。

  针对第二个问题,分析如下:1、本案中,原告在旧城改造中取得的权利,实质是一种具有物权特征的债权,即安置权。2006年双方签订补充协议后,已由被告以原告的名义抽签获得占地面积为100平方米的地基,并由其出资在该地基上建成房屋,故补偿安置用地的位置、面积以及用途得到了明确,即原告对自己所享有的安置用地使用权的内容已经确定。因此,本案双方转让的应当理解为安置用地使用权,而这种安置用地使用权的主要外在表现形式为国有划拨土地使用权的取得。该种权益的转让与纯粹的国有划拨土地使用权的转让应有所区别。2、本案中的安置权权益的转让并未违反我国《合同法》的相关规定,具有可让与性。3、由于签订房屋买卖协议及补充协议时原告金宇系未成年的限制民事行为能力人,其虽系所转让地基的共同使用人,未在协议中签字,但其监护人以合理的价格转让地基使用权的行为并未侵害其合法权益。综合上述分析意见,本案的房屋买卖协议及补充协议均系双方当事人的真实意思表示,且内容不违反法律法规的禁止性规定,应认定合法有效,对双方当事人均具有法律约束力。

  (五)一审定案结论

  浙江省东阳市人民法院根据《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第四十四条、第六十条、第七十九条之规定,作出判决:

  驳回原告金鸣、金莲、金宇的诉讼请求。




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